Rýchlo a zbesilo – hypotéka so zrýchleným splácaním

Keď si pri riešení hypotéky v Tatrabanke zvolíte  možnosť zrýchleného splácania, tak si môžete každý mesiac k svojej splátke prihodiť akúkoľvek čiastku, až do 3-násobku vašej splátky. Takže menej preplatíte a svoj úver splatíte skôr. Skvelá nápad.

Lenže väčšina dobrých nápadov nieje zadarmo.

Aktiváciou služby zrýchlené splácanie bude Vaša úroková sadzba navýšená o 0,3% p.a.

Nevšimli ste si to v reklame? Ani ja.

Banka túto informáciu zverejňuje na svojej stránke. Pre lepšiu informovanosť vytvorila dokonca vlastnú podstránku, kde si môžeme prerátať ako sa nám tento spôsob splácania oplatí, koľko tým ušetríme a o akú dobu úver splatíme predčasne.

Bývanie si nekupujeme každý deň, preto ak uvažujeme nad financovaním formou úveru, mali by sme zvážiť všetky možnosti. Pozrime sa  spoločne na možnosť zrýchleného splácania.

Kalkulačka ktorá je na stránke TatraBanky vychádza minimálne z 2 sporných predpokladov:

1. Predpokladá, že po celú dobu úveru sa nezmení úroková sadzba

Pri vyjednávaní podmienok o hypotekárnom úvere si ako klienti zvyčajne vyberáme aj obdobie fixácie. Inak povedané sadzba, na ktorej sa s bankou dohodneme na začiatku je viazaná na dobu, ktorú si takisto s bankou dohodneme. Štatisticky najčastejšie klientmi preferované  sú 3 a 5 ročné fixácie.

Ak si teda v banke dohodneme sadzbu 4,5% p.a. s 5 ročnou fixáciou , tak s určitosťou bude banka po 5 rokoch našu sadzbu prehodnocovať. Na základe našej bonity a aktuálnej situácie na trhu nám banka pred ukončením fixácie navrhne novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie fixácie. S nezanedbateľnou pravdepodobnosťou sa teda naša úroková sadzba po 5 rokoch zmení.

Prepočet  budúceho preplatenia úveru postavený na tom, že sa úroková sadzba v priebehu 30 rokov nezmení je v bankovom svete častý, avšak zavádzajúci.

2.Predpokladá, že klient si bude počas celej doby pravidelne mesačne vkladať určenú sumu do úveru a ani jeden mesiac  sa nestane, že túto sumu nevloží

Postavme sa do roly klienta. Ak sme si úplne istí, že budeme schopní celú dobu úveru vkladať každý mesiac určitú sumu k splátke navyše, tak má zmysel zamyslieť sa nad tým, či  je výhodnejšie si radšej zobrať úver s kratšou splatnosťou.

Príklad:
Výška úveru: 50 000 EUR
Úroková sadzba: 4,50% p.a.
Splatnosť:  30 rokov
Fixácia: 5 rokov
Výška mesačnej splátky: 253,34 EUR
Zostatok na istine po uplynutí prvého obdobia fixácie: 45 578,96 EUR
Teoretické preplatenie na konci úveru: 91 203 EUR.

Som schopný odkladať si mesačne 100 EUR a som presvedčený, že ich dokážem odkladať počas celej doby splatnosti?

V tom prípade si môžem zobrať úver s kratšou lehotou splatnosti.
Výška úveru: 50 000 EUR
Úroková sadzba: 4,50% p.a.
Splatnosť: 16 rokov 10 mesiacov / 202 mesiacov
Fixácia: 5 rokov
Výška mesačnej splátky: 353,44 EUR
Zostatok na istine po uplynutí prvého obdobia fixácie: 38 857,78 EUR
Preplatenie po uplynutí prvého obdobia fixácie: 21 206,4 EUR
Teoretické preplatenie na konci úveru: 71 394,88EUR.

Je tu aj druhá možnosť ako platiť o 100 eur mesačne do úveru viac. Zrýchlené splácanie v Tatrabanke:

Výška úveru: 50 000 EUR
Úroková sadzba: 4,80% p.a.
Splatnosť: 30 rokov
Fixácia: 5 rokov
Výška mesačnej splátky: 262,33 EUR
Suma, ktorú budem pravidelne prihadzovať: 100 EUR/mesačne
Zostatok na istine po uplynutí prvého obdobia fixácie: banka v prepočte neuvádza
Preplatenie po uplynutí prvého obdobia fixácie: 21 439,8 EUR
Teoretické preplatenie na konci úveru: 73 190,66 EUR (Podľa kalkulačky na stránke Zrýchleného splácania, úver splatíme o 13 rokov a 2 mesiace skôr – teda takisto počas 202 mesiacov.)

Banka v prepočte svojej kalkulačky uvádza, citujem: „Pravidelným zrýchleným splácaním zaplatíte na úrokoch rovnakú sumu ako pri bežnom úvere s úrokovou sadzbou 2,69 %“

To je pravda, avšak tiež len polovičná. Je síce ťažké definovať, čo je „bežný úver“, ale banka tým zrejme myslí úver na 30 rokov so sadzbou 4,8% p.a., splátkou 262,33 EUR a porovnáva ho s úverom so splatnosťou na 30 rokov so zrýchleným splácaním a pravidelným príspevkom  100 EUR/mesačne a teda celkovou výškou splátky 362,33 EUR, ktorý splatíte o 13 rokov a 2 mesiace skôr. Váš úver v tomto príklade totižto vždy bude úročený úrokom 4,8% p.a. To čo Vám prepočíta kalkulačka je, že preráta vaše úroky pri zrýchlenom splácaní a vydelí ich 30 rokmi, napriek tomu, že vy tento úver nebudete 30 rokov splácať. Z toho potom vypočíta „zázračnú sadzbu“ 2,69% p.a..

Záver:

Pokiaľ súhlasíme so spornými predpokladmi o prepočte ušetrenia peňazí formou zrýchleného splácania. Tak v porovnaní s týmto prepočtom, ktorý Tatrabanka oficiálne ponúka svojim klientom je pre nás výhodnejšie si zobrať úver na kratšiu dobu ako vkladať každý mesiac fixnú čiastku spolu so splátkou do úveru.

Cena za dobrý nápad je práve navýšenie úrokovej sadzby o 0,3% p.a..

Autor: Pavel Oravec

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *